Loi anti squat :délais, peines et protection d'un bien vide

Votre logement reste vide trois semaines : que vous donne la loi aujourd'hui ?

Le dernier locataire a rendu les clés, le suivant arrive dans trois semaines. Entre les deux, le T2 est vide, sans un meuble. Si quelqu'un s'y installe pendant ce temps, la procédure rapide du préfet vous est ouverte. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 l'a étendue à tous les logements, même vides de tout occupant et de tout mobilier. On l'appelle loi Kasbarian, du nom du député qui a déposé la proposition de loi. Le ministère de l'Intérieur cite d'ailleurs ce cas précis : le logement occupé entre deux locations.

La loi du 18 août 2026, que le ministère de l'Intérieur appelle loi Ripost, a élargi ce champ à la fin de l'été. La même procédure s'applique désormais aux locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, et aux meublés de tourisme dont le contrat a expiré. Elle ne remplace pas la loi de 2023 : elle s'y ajoute.

La peine change selon le lieu. Entrer dans un domicile, résidence principale ou résidence secondaire meublée, est puni de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende. Pour un logement vide sans meubles ou une boutique, l'entrée par la force, la ruse ou la menace est punie de 2 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Les délais, eux, figurent sur la fiche officielle de service-public. Le préfet doit rendre sa décision dans les 48 heures qui suivent votre demande. Il peut refuser, en donnant son motif. S'il ordonne aux occupants de partir, il leur laisse au moins 7 jours quand le lieu n'est pas un domicile, au moins 24 heures quand il l'est. Votre T2 vide relève donc des 7 jours. Et la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, ne change rien : elle ne s'applique pas à un squat.

Pourquoi vaut-il mieux repérer tôt une occupation ?

Prenez maintenant une boutique de centre-ville fermée entre deux baux. Depuis cet été, vous pouvez demander au préfet de la faire évacuer, comme un logement. Le Conseil constitutionnel a posé une limite dans sa décision du 14 août 2026 : cette voie rapide ne vaut que si l'occupant n'a pas fait du local son domicile. La raison donnée par le Conseil tient à la vitesse de la procédure : l'occupant peut être expulsé sans avoir été entendu. Pour une boutique, il a 7 jours au moins pour partir après la décision du préfet.

Le Conseil ne fixe aucune durée à partir de laquelle un local deviendrait un domicile. On peut seulement en déduire que plus l'occupation est repérée tôt, moins l'occupant a eu le temps de s'installer comme chez lui. La même prudence vaut pour un logement vide, où c'est le juge qui apprécie, au cas par cas, ce qui fait un domicile.

Un bien vide a un défaut que la loi ne corrige pas : personne ne le voit. Une maison de succession en vente, un bureau qui attend sa démolition, une vitrine fermée depuis deux mois peuvent être occupés des semaines avant qu'un voisin ne s'en étonne. Reste à savoir qui remarquera qu'on y est entré, et au bout de combien de temps.

Qui veille sur le bien pendant qu'il est vide, et pour quel prix ?

Quatre réponses existent, et elles se combinent. La première ferme le passage. Une porte de sécurisation en acier se loue 190 – 300 € TTC par mois, plus 120 – 350 € de mise en service. Pour une boutique fermée trois mois, comptez (3 × 190 – 300 € + 120 – 350 €) = 690 – 1 250 € TTC sur trois mois, mise en service comprise.

La deuxième vous prévient. Une alarme reliée à un service de télésurveillance signale une ouverture dès qu'elle se produit, et quelqu'un vérifie ce qui l'a déclenchée. La troisième fait passer quelqu'un : un agent qui fait des rondes à des heures variées, seul ou avec un maître-chien, remarque une serrure forcée ou une fenêtre ouverte que personne d'autre n'aurait vue.

La quatrième sert au moment critique, le lendemain d'une porte forcée, en attendant que la fermeture soit refaite : un agent posté sur place garde le lieu. Il n'existe pas de tarif à part pour la garde d'un bien vide : on prend celui d'un agent sur place pour une mission courte, 26 – 32 € HT/h selon les repères de marché 2026. Depuis le 1er juillet 2026, l'agent est payé pour au moins 6 heures par période de travail ; l'effet de cette règle de salaire sur la facture se lit sur la proposition. Une journée de 6 heures, en semaine et de jour, revient à 6 h × 26 – 32 € HT = 156 – 192 € HT, hors nuit, dimanche et jour férié.

Face à une intrusion, l'agent appelle la police ou la gendarmerie, puis vous prévient. Il ne fait sortir personne. La loi l'interdit au propriétaire, et donc à ceux qu'il emploie.

Avant de confier les clés, deux contrôles suffisent. Le CNAPS, l'organisme public qui contrôle la sécurité privée, doit avoir autorisé la société à exercer, et chaque agent doit avoir sa carte professionnelle, que le téléservice public vérifie en quelques secondes. Un agent proposé sous 21 € HT de l'heure doit vous faire vérifier que la société respecte ses obligations. Sur GVSP, la case « intrusions ou squat » du formulaire oriente votre demande vers des sociétés de gardiennage : décrivez votre bien et les dates où il reste vide, et comparez les propositions écrites, passages, horaires et conduite à tenir compris.

Les règles des 48 heures, des 45 jours et des 72 heures existent-elles ?

Quatre chiffres reviennent sans cesse sur les réseaux sociaux et dans certains articles. Aucun ne fixe une règle d'expulsion. Face à eux, les fiches officielles lues le 1er novembre 2026 disent autre chose.

L'idée d'un seuil de deux jours viendrait de la notion de flagrant délit. Le ministère de la Justice a confirmé à la presse, en 2020, qu'aucun texte ne prévoit un tel délai. Une occupation découverte tard se signale donc comme une autre.

Que peut faire le propriétaire face à un squat, et qu'est-ce qui lui est interdit ?

La consigne du ministère de l'Intérieur, sur sa fiche Ma Sécurité, est de ne pas intervenir, et signaler le squat tout de suite à la police nationale, à la gendarmerie ou à la police municipale. Forcer les occupants à partir n'est pas permis, même au propriétaire (article 226-4-2 du code pénal). Il faut passer par une procédure d'expulsion ou d'évacuation forcée.

À vous de monter le dossier, avec trois pièces :

1. le récépissé de la plainte pour violation de domicile, déposée au commissariat ou à la gendarmerie ;
2. la preuve que le logement est votre domicile ou votre propriété : factures, documents fiscaux, attestation d'un voisin ;
3. le constat de l'occupation, que dresse un commissaire de justice (l'ancien huissier), le maire ou un officier de police judiciaire.

Pour un avis sur votre situation, une consultation gratuite auprès d'un avocat est possible.

Tout occupant sans droit est-il un squatteur ?

Non. Le ministère en écarte trois cas, qui relèvent de la procédure civile d'expulsion devant le juge :

• le locataire qui reste une fois son bail terminé, sans verser de loyer ni avoir obtenu l'accord du propriétaire ;
• la personne hébergée par l'occupant qui refuse ensuite de quitter les lieux ;
• le sous-locataire installé sans autorisation.

Comment se passe l'expulsion d'un squatteur, étape par étape ?

Les trois pièces en main, vous adressez au préfet de département une demande de mise en demeure. La suite obéit à des règles précises :

• si vous ne pouvez pas prouver la propriété, c'est le préfet qui interroge l'administration fiscale, dans le délai rappelé plus haut ;
• s'il refuse, il doit indiquer le motif de son refus ;
• si les occupants restent au-delà du délai fixé, il fait évacuer les lieux sans délai par la police ou la gendarmerie, sauf si vous vous y êtes opposé.

Et quand l'affaire passe par le juge ?

L'autre voie est celle du tribunal. Sa décision est d'abord signifiée aux occupants (remise officielle par un commissaire de justice). S'ils ne sont pas partis dans le mois qui suit cette signification, le propriétaire charge un commissaire de justice de leur délivrer un commandement de quitter les lieux. Ils ne peuvent alors bénéficier d'aucun délai.

Aucune fiche officielle ne donne la durée totale de l'une ou l'autre voie. Un tableau qui promet « dix jours » ou « trois mois » ne s'appuie sur aucun texte public.

Pourquoi la loi protège-t-elle les squatteurs ?

Elle ne protège pas l'entrée sans droit : celle-ci est punie. Elle protège deux choses. D'abord le domicile, que la loi met à l'abri d'une sortie forcée sans procédure ; c'est pour lui que le Conseil constitutionnel a encadré la nouvelle voie rapide. Ensuite les personnes fragiles : le préfet prend en considération la situation de chaque occupant et celle de sa famille.

Selon le ministère de l'Intérieur, il peut refuser l'évacuation dans deux cas :

• les conditions ne sont pas réunies : il manque la plainte, la preuve du domicile ou le constat, ou les pièces sont difficiles à rassembler ;
• un motif impérieux d'intérêt général : la présence d'enfants mineurs, de personnes précaires ou de personnes vulnérables, comme une femme enceinte ou une personne âgée qui n'a nulle part où être relogée.

Après un refus, une demande d'indemnisation reste possible pour le propriétaire.

Combien coûtent les autres formules de surveillance d'un bien vide ?

Pour un agent, le tarif s'entend par heure et par agent, hors taxes. Le total d'une ronde ou d'un passage avec chien dépend du nombre de passages et de leur durée, fixés dans la proposition.

Les heures de nuit, de 21 h à 6 h, sont majorées, tout comme celles du dimanche et des jours fériés. Ce sont des règles de salaire de l'agent ; leur effet sur la facture se lit sur la proposition. En télésurveillance, trois contrôles se vérifient : un matériel certifié, la station qui reçoit l'alerte certifiée APSAD R31, et la carte professionnelle des opérateurs. Au-delà de la carte, l'assurance et le contrat d'une société se comparent aussi : bien choisir une société de gardiennage.

Un bien vide reste-t-il sous votre responsabilité ?

Oui. En 2023, le Conseil constitutionnel a censuré l'article qui voulait libérer le propriétaire d'un bien occupé de sa responsabilité pour défaut d'entretien. Le propriétaire d'un bâtiment reste responsable des dégâts causés s'il s'effondre, même en partie, à cause d'un défaut d'entretien ou de construction (article 1244 du code civil).

Côté assurance, certains contrats limitent les garanties d'un bien inoccupé au-delà d'une certaine durée : lisez la clause d'inoccupation du vôtre avant que le bien se vide.

Pour une absence de vacances, l'Opération Tranquillité Vacances organise des passages de la police ou de la gendarmerie aux abords du logement, et vous prévient en cas d'anomalie. Ce sont des passages, pas une présence continue. Enfin, si le bâtiment vide entre en travaux ou en démolition, sa protection relève de la surveillance de chantier.